Máte ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytový dům nebo například vícegenerační rodinný dům rozdělitelný na byty? Chcete zvýšit hodnotu Vašeho majetku, vyřešit dědické vztahy, nebo se neumíte dohodnout s dalšími spoluvlastníky na rozdělení společného majetku? Vhodným řešením může být rozdělení domu na jednotky (ať už bytové či nebytové). Díky rozdělení domu na jednotky bude totiž jejich správa a údržba mnohem snadnější a s jednotlivými byty se Vám bude lépe disponovat. Cena domu rozděleného na jednotky také obvykle významně převyšuje cenu domu na jednotky nerozděleného.
Rozdělení domu na jednotky je totiž nezbytným krokem, rozhodnete-li se některý z bytů prodat. Je-li zde jediný vlastník domu nebo jsou-li všichni spoluvlastníci ve shodě, má případ vcelku jednoznačné řešení. K rozdělení domu na jednotky jsou zapotřebí dva klíčové dokumenty, bez kterých dům na jednotky rozdělit nelze. Jedná se o (i) prohlášení vlastníka obsahující zejména vymezení konkrétních jednotek v domě a určení společných částí domu a (ii) půdorysy všech podlaží domu (popř. jejich schémata). K úspěšnému rozdělení domu na jednotky tak potřebujete nejen právníka, ale též projektanta či obdobného odborníka (kterého naše kancelář INLAW samozřejmě umí zajistit).
Je-li dům ve spoluvlastnictví více osob, je nadto podkladem pro zápis do katastru dohoda o rozdělení a vypořádání spoluvlastnictví. Právě ta bývá v praxi nejčastějším kamenem úrazu. Dohoda o rozdělení a vypořádání spoluvlastnictví totiž musí obsahovat zejména rozdělení jednotek
mezi konkrétní spoluvlastníky, způsob vzájemného vypořádání spoluvlastníků a pravidla pro správu domu a pozemku.
Ačkoliv je rozdělení domu na jednotky obvykle výhodné pro všechny spoluvlastníky domu, protože spoluvlastníci namísto spoluvlastnického podílu na celém domě dostanou do svého osobního výlučného vlastnictví konkrétní byty, často se stává, že se mezi sebou neumí domluvit na tom, kdo má dostat jakou část domu. Mnohdy se najdou i spoluvlastníci, kteří chtějí obecně vše nechat tzv. „při starém“, aniž by jejich postoj měl jakékoliv racionální zdůvodnění a tím zabraňují ostatním spoluvlastníkům s majetkem nakládat.
Dle Občanského zákoníku však platí zásada, že nikdo nesmí být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví. Pokud by se tak některý ze spoluvlastníků rozhodl rozdělení domu na jednotky bránit, vždy je možné obrátit se na soud s návrhem na rozdělení a vypořádání spoluvlastnictví. Jde ale o variantu pro všechny zúčastněné mnohem zdlouhavější, nákladnější, a ne vždy má předvídatelný výsledek. Proto se v naší praxi snažíme vést všechny zúčastněné spoluvlastníky ke shodě. Většinou si spoluvlastníci skutečně nechají vysvětlit, že rozdělení domu na jednotky je pro ně výhodné a mnohem více praktické ve všech ohledech a nakonec se na všem dohodnou. Pokud se ani přes veškerou snahu dohoda nepodaří, pak teprve doporučujeme vypořádat spoluvlastnické vztahy soudní cestou. Ta je sice složitější, avšak v zásadě vždy vede ke zdárnému konci.
Na okraj doplňujeme, že každý případ má samozřejmě svá specifika. Proto je vždy nutné zohlednit i další otázky, jako jsou například zástavní či jiná věcná práva váznoucí na nemovitosti, jaký režim zvolit pro sklepní či půdní prostory apod.
V advokátní kanceláři INLAW pomáháme investorům, vlastníkům a spoluvlastníkům nemovitostí výše uvedené záměry realizovat. Spolupracujeme se skvělými projektanty a architekty, s jejichž pomocí připravíme veškeré podklady tak dobře, abyste se už Vy nemuseli o nic starat.
